lunes, 1 junio, 2020
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¿PENSANDO EN COMPRAR?

¿Es buena idea invertir en plazas de garaje?

La posibilidad de invertir en plazas de garaje se ha generalizado, sobre todo en pequeños inversores y en crowdfunding inmobiliario. ¿Realmente vale la pena? No te preocupes, aquí conocerás los pros y los contras.

Esta inversión se ha convertido en una opción interesante a medio y largo plazo. ¿La razón? A nadie se le escapa que en las grandes ciudades cada vez hay menos espacio para aparcar en la calle debido al trasiego comercial y a las políticas peatonalización de zonas urbanas.

“Las plazas de garaje urbanas ofrecen una alta rentabilidad y con perspectivas de demanda creciente.”

Pero no es oro todo lo que reluce, por lo que te conviene elegir bien para no tener problemas en el futuro. Estos datos que ofrecemos te permitirán sopesar si esta es la inversión que estás buscando o si te convienen otras posibilidades del mercado.

Ventajas de invertir en plazas de garaje

La primera ventaja de esta inversión radica en los ratios de rentabilidad. Una plaza de parking bien situada en Madrid o Barcelona te puede proporcionar una ganancia del 6 % anual, frente a, por ejemplo, un depósito a plazo fijo que ofrece un 2 %. Por otra parte, es fácil encontrar inquilino.

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El segundo motivo importante para invertir en este activo es la perspectiva de revalorización. La demanda de plazas de parking en las ciudades va a aumentar porque el número de ellas gratuitas va a seguir reduciéndose. Tienes un activo que no perderá valor.

En tercer lugar, hay que indicar que invertir en plaza de parking es más barato que en un piso. Esta es una opción interesante para quien tiene un dinero sobrante que desea que le dé valor. Si has cobrado un seguro o tienes unos ahorros, te conviene.

Inconvenientes de hacerlo

El primer inconveniente que has de considerar es que las plazas de parking tienen unos gastos de comunidad y unos impuestos. Tienes que abonar la cuota que te corresponda, las derramas y el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Por otra parte, el margen de ganancia varía, y mucho, en función del lugar que elijas. Una plaza de garaje en una zona periférica de la ciudad tiene un índice de rentabilidad mucho menor que en el centro de la ciudad. A veces, ni siquiera compensaría si lo comparásemos con un depósito a plazo fijo.

Los gastos de notaría son más caros, en proporción, si se los compara con los de la compra de un piso. Toma nota y recuerda que el notario puede cobrar hasta el 3 % del coste total de la transacción. Además, este profesional tiene una cuota fija independiente de lo que se pague por el precio de compra.

Como ya has podido adivinar, invertir en plazas de garaje se ha convertido en una posibilidad interesante para ganar dinero. Si eliges bien, es una opción que te compensará. ¡Suscríbete a nuestra newsletter para recibir más consejos sobre inversiones inmobiliarias!

Qué es un personal shopper inmobiliario y por qué le necesitas para comprar una casa

El personal shopper inmobiliario es un profesional que se puso en boga a partir de 2010 en este sector. ¿Quieres saber qué puede hacer este experto por ti? Echa un vistazo a este artículo que, seguro, te aclarará las dudas.

Qué hace un personal shopper inmobiliario

El personal shopper inmobiliario es un apoderado que se encarga de defender los intereses del comprador de una vivienda. A diferencia del agente inmobiliario, este profesional buscará el inmueble que tú le hayas indicado según qué prioridades establezcas y negociará con inmobiliarias y vendedores.

El personal shopper inmobiliario es el profesional que se encarga de adquirir una vivienda según las instrucciones marcadas previamente por el cliente.

Lo normal es que se firme un contrato de servicios. Este profesional cobra unos honorarios que quedan especificados previamente en el contrato. A esta circunstancia hay que añadir que la profesión empieza a tener asociaciones profesionales que velan por la calidad del trabajo ofrecido. 

Beneficios de contar con este profesional

Lo primero que hemos de tener en cuenta es que la contratación de este profesional es rentable. Los honorarios que se pagarán quedan establecidos de antemano y, por regla general, es más económico delegar esta cuestión que asumirla personalmente. Estos son los principales motivos:

Precio más económico

Este entendido en la materia consigue negociar el precio más económico para tu vivienda porque conoce el mercado. Lo normal es que puedas ahorrar entre un 5 y un 12 % del precio final que proyectabas. Qué duda cabe que este ya es un motivo poderoso para delegar estas cuestiones.

Aporta seguridad jurídica

Este profesional aporta seguridad jurídica porque es un gran conocedor del mercado. En consecuencia, distinguirá rápidamente si una vivienda tiene vicios ocultos u otro tipo de problemas. El objetivo es evitar que te timen, y con un shopper inmobiliario lo conseguirás.

Evita trámites y papeleos

Los trámites que tienes que realizar son, en ocasiones, tediosos y hacen perder mucho tiempo. Si contratas a un profesional, podrás ahorrar tiempo porque será él la persona encargada de realizarlos como apoderado. Esto te permitirá no tener que pasar por este trastorno asociado a la adquisición de una vivienda.

El personal shopper inmobiliario es tu aliado para ahorrar dinero y trámites en la compra de tu casa. A la larga, vas a notar la diferencia. ¡Suscríbete a nuestra newsletterpara conocer más sobre el mercado inmobiliario!

¿Cuáles son las ventajas de comprar sobre plano?

Comprar sobre plano fue un clásico de los tiempos de la expansión económica de 1996-2006. Hoy esta fórmula de comercialización de inmuebles vuelve porque, para ti, puede ser beneficiosa. Consiste en la adquisición de un inmueble que aún no se ha construido.

El promotor dispone del terreno, las licencias de obra y comercializa los pisos o chalés. Los compradores tienen derecho a pactar una fecha de entrega y a aplicar una penalización si esta se incumple.

La compra sobre plano es una opción para ahorrar dinero si el promotor o inmobiliaria son de confianza.

Lo ideal para estar a salvo de problemas es exigir garantías de devolución. Si el promotor o inmobiliaria son solventes, es suficiente con un seguro que cubra cualquier incidencia. Eso sí, indagar un poco para ver si el vendedor es de fiar nunca está de más.

El precio de compra es más económico

Lo más habitual de comprar un piso sobre plano es que ahorres en el precio de compra. No en vano, recuerda que el vendedor dispondrá de mayor liquidez y sorteará, en parte, la financiación bancaria. El ahorro, en algunos casos, puede alcanzar hasta el 20 % del precio total. Esto servirá para utilizar el dinero en escriturar una casa, piso o garaje.

Es más fácil pactar las formas de pago

Es una buena oportunidad para que el comprador tenga la posibilidad de negociar el pago. No en vano, has de tener presente que vas a adquirir algo que aún no existe. Esto supone que el vendedor puede preferir negociar compras a plazos o prescindir del aval hipotecario

Compruebas in situ la construcción

La compra de un piso llave en mano no tiene que ser, a priori, problemática, ya que se firman garantías. Lo que sí es cierto es que, en algunos casos, es preferible ver cómo se está construyendo la vivienda sobre plano. Esto te permitirá, en caso de incidencias en la construcción, iniciar las acciones que consideres oportunas para no pagar por los errores más adelante.

Perspectivas de revalorización a medio plazo

La construcción de una vivienda puede tardar 2 o 3 años y, según la zona, cuando te la entreguen se valorará por encima del precio de compra. Eso sí, esa garantía solo la puedes tener en épocas de expansión económica, en zonas acomodadas de las grandes ciudades o en municipios especializados en turismo de lujo como Marbella.

Comprar sobre plano es una opción interesante por muchos motivos que puedes valorar.¡Suscríbete a nuestra newslettersi quieres acceder a consejos útiles para la compra o venta de una vivienda!

Diferencia entre superficie útil y construida

Las personas, cuando compran una casa, quieren saber cuáles son las medidas reales. Si estás pensando en comprar, te interesa, y mucho, conocer cómo distinguir la superficie útil y construida. 

Qué es la superficie útil

La superficie útil de una vivienda es aquella que, efectivamente, podemos pisar. Piensa que también se incluyen las zonas que estén ocupadas por muebles y armarios empotrados. Eso sí, no cuentan como superficie útil los pilares, tabiques u otros elementos estructurales.

Qué es la superficie construida

La superficie construida es la suma de todos los metros cuadrados del perímetro de una casa. Se incluyen los tabiques, pilares, galerías y conductos de ventilación. Las buhardillas o sótanos de más de 1,50 metros de altura también son superficie construida. 

Principales diferencias entre ambas

El cálculo de la superficie de un inmueble es fundamental para que puedas conocer su valor real y gestionar tu compra con garantías.

Para ello, la diferencia entre superficie construida y la superficie útil es fundamental para que sepas si lo que vas a comprar vale lo que te piden o puedes negociar

Lo normal es que te ofrezcan ambos datos y que exista una diferencia a favor de la superficie construida. Lo habitual es que la diferencia sea de entre un 10 y un 15 %. Cuando se trata de un edificio de propiedad horizontal o de una urbanización, las diferencias son mayores porque hay que sumar la superficie construida de elementos comunes.

¿Qué sucede con los garajes y los trasteros? Lo lógico es que se traten como anejos separados. Sí es conveniente, no obstante, que le eches un vistazo a la normativa en tu Comunidad Autónoma porque puede variar. 

Si lo deseas, puedes consultar en el catastro los metros útiles o construidos. En el catastro aparecerán los metros construidos y los metros de los elementos comunes.

Cuando vayas a comprar una casa, distinguir la superficie útil y construida te servirá para que no te den gato por liebre cuando compres o inviertas en vivienda. Si quieres recibir más consejos sobre todo lo que debes tener en cuenta durante la compra de tu nuevo piso, suscríbete a nuestra newsletter

Cláusula techo: todo lo que debes saber antes de firmar la hipoteca

Todos recordamos la crisis del 2008, ¿verdad? Viviendas infladas de precio, impagos, desahucios… Entender un contrato es complejo, para qué engañarnos. Evita que a esta dificultad se le sumen unos términos que no te benefician (y que desconoces) leyendo este post. Te explicaremos todo sobre las cláusulas techo y cuándo pueden llegar a ser abusivas. 

A la hora de firmar una hipoteca, te encuentras con unas serie de condiciones, como el precio total que toca pagar y la cláusula suelo (que salió a la palestra recientemente y fue tachada como abusiva), pero ¿te suena haber oído hablar de su contrapartida, la cláusula techo?

¿Qué es la cláusula techo?

La cláusula techo es el límite máximo de interés de una hipoteca que pactan banco e hipotecado a través del contrato. Es decir, que si el Euribor sube por encima de ese límite pactado entre hipotecado y entidad financiera, el primero no tiene por qué pagar más de lo que ha firmado por contrato. 

Como dijimos antes, es una condición que suele incluir el banco en estos productos financieros, caracterizada por limitar, en principio, la cantidad que el deudor paga al mes. De primeras puede parecer beneficiosa para el que firma la hipoteca. Al fin y al cabo, no paramos de escuchar continuamente que el Euribor sube y baja cada cierto tiempo.

¿Y qué relación existe entre el Euribor (marcado por el BCE) y tu hipoteca? Muy sencillo: cuando el Euribor sube o baja, técnicamente también aumenta o disminuye lo que debes pagar por tu casa (por lo que sube o baja tu tasa de esfuerzo). Pero el tipo de interés que tú tendrás que abonar nunca será superior a lo pactado en tu cláusula techo.

Quizá te estés preguntando, ahora que sabes qué es el Euribor, qué ocurre si el tipo de interés disminuye. Bueno, pues lo mismo pero a la inversa. O sea, las conocidas como cláusulas suelo determinan el mínimo que pagará el hipotecado aunque el Euribor baje por debajo de ese porcentaje. 

No, no tiene nada que ver con el precio del suelo (que se las trae, también), sino que tiene relación con la cantidad mínima que el deudor abona al banco mensualmente. Es decir, que por mucho que los tipos de interés bajen, no dejarás de pagar lo que hayas pactado en tu cláusula suelo.

¿Cómo sé si tengo una cláusula techo abusiva?

Si el margen de tipos de interés que vas a pagar oscila entre tu cláusula suelo y tu cláusula techo, ¿qué ocurre si ambas son demasiado altas (por encima de las previsiones del mercado)? Pues que pagarás más de lo que te corresponde sin importar mucho las oscilaciones reales del Euribor. 

Recordemos el revuelo que se levantó por las cláusulas suelo. La razón fue que, por mucho que bajara el Euribor (que lo marca el BCE), la gente pagaba lo mismo mes tras mes. Y el problema estaba en que no sabía por qué.

Pues ahora ocurre tres cuartos de lo mismo con las cláusulas techo. Como dijimos antes, marcan una limitación al alza en la cantidad a abonar anualmente en concepto de hipoteca. Sin embargo, hecha la ley, hecha la trampa.

En muchos casos, esa limitación se situaba muy por encima de las previsiones del mercado, por lo que dejaba de ser un techo real. ¿Resultado? La gente podía llegar a pagar mucho más de lo que estaba previsto.

Es básico saber si tu contrato de hipoteca tiene cláusula techo, cuál es exactamente y si está dentro de las previsiones reales del mercado.

El problema no es añadir estas condiciones, porque en la mayoría de los casos son legales. Lo que no lo es legal es obviar dicha información al futuro hipotecado en el momento de cerrar el contrato. Aquí es cuando dichas cláusulas se convierten en abusivas, y por lo tanto, en ilegales.

Entonces, ¿cómo saber si has firmado (sin conocer previamente) una hipoteca con cláusula techo? Muy sencillo: si a lo largo de los meses el monto a pagar no varía, acércate al banco y pregunta. Está obligado a decírtelo, por cierto.

Hipoteca variable y fija, ¿la solución ideal?

Desde hace unos años, el sector de la banca ofrece hipotecas de tipo fijo o variable, con lo que el deudor puede elegir y tiene más control (aparentemente) sobre lo que va a pagar.

Pero, ¿de verdad sirve de algo, ahora que los márgenes de los intereses son tan reducidos? Pues depende del riesgo que estés dispuesto a asumir. Si estás dudando entre un modelo u otro, hay una serie de preguntas que te puedes hacer:

  • ¿Quiero pagar siempre lo mismo, o prefiero pagar menos por ahora?
  • En caso de que elija pagar menos ahora, ¿estoy dispuesto a asumir una carga mayor en el futuro?

En función de tus propias respuestas, podrás decidir si te conviene un tipo de hipoteca u otro. En cualquier caso, te recomendamos que te informes todo lo que puedas sobre tu contrato antes de firmarlo. No obstante, no se puede negar el poder que tienen los bancos debido a la información que manejan.

Y tú, ¿sabías lo que es la cláusula techo? Si quieres estar al día de todo lo relacionado con tu hipoteca, así como de todos los detalles en los que te debes fijar antes de contratarla,¡suscríbete a nuestra newsletter!y comparte en tus redes sociales este post, para que más gente pueda beneficiarse de esta información.

¿Qué es un aval hipotecario y para qué se usa?

Responder por alguien siempre conlleva una enorme responsabilidad. Y más cuando se trata de dinero. Pero eso seguro que ya lo sabes. En lo que quizá tengas dudas es en qué consiste exactamente un aval hipotecario y qué obligaciones conlleva. Sigue leyendo y descúbrelo. 

Definición de aval hipotecario (y avalista)

El aval hipotecario es una forma que tiene el banco de garantizarse el cobro de las cuotas de la hipoteca por la venta de una vivienda en caso de que el comprador no pueda hacerles frente. Todo gracias a un tercero que se responsabiliza de responder con sus bienes si se da esa situación.

El avalista es esa tercera persona que sirve como garantía al banco para saber que va a percibir unos ingresos por la venta de la vivienda. Puede poner parte de sus bienes (su casa o parte de su salario, por ejemplo) en riesgo si la persona que pide la hipoteca no puede pagarla. 

Situaciones en las que el banco pedirá aval

Aunque en este ámbito influyen muchos factores y en cada entidad las condiciones pueden cambiar, en general el banco pedirá un aval para la hipoteca si se da alguna de estas circunstancias: 

-Si el comprador no puede demostrar unos ingresos regulares: cuando la persona no tiene contrato indefinido o está desempleado. 

-Si quiere pedir una financiación superior al 80%: en caso de que el comprador quiera pedir a la entidad una hipoteca que cubra más del 80% del valor de tasación del inmueble.

-Cuando la cuota va a superar el 30-40% de los ingresos:

Si se da una situación en la que, tras realizar los cálculos de la hipoteca, el banco considera de que la persona tendrá que utilizar más de 40% de sus ingresos mensuales para hacer frente a las cuotas (es decir, si su tasa de esfuerzo será demasiado alta). 

-Si el comprador es muy mayor: generalmente las entidades piden aval si el plazo de la hipoteca, sumada al de la edad de la persona que quiere solicitarla, es mayor a 75 años. 

-Cuando existen antecedentes de impagos: si el comprador se encuentra en la lista de morosos o se demuestra que ha dejado de pagar recibos en algún momento. 

Aunque se establezcan una circunstancias en las que es probable que te pidan aval hipotecario, todo depende de la entidad.

En cualquiera de estas circunstancias, ya no solo es muy probable que la entidad pida aval hipotecario, sino que, en muchos casos, puede llegar a no conceder la hipoteca. Todo depende del caso concreto y de las condiciones del banco. 

Situaciones en las que el banco no pedirá aval (o es menos probable)

Edad óptima

La mejor edad para solicitar una hipoteca está entre los 30 y los 35 años. Esta es una etapa en la que el banco entiende que la persona comienza a afianzarse laboral y económicamente. Además no resulta tan mayor como para que no pueda pedir con total tranquilidad una hipoteca a 30 años. 

Porcentaje

Si la persona cuenta con un perfil adecuado (edad, salario, ingresos, etc.) y pide hipotecar hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda (porque, en consecuencia, tenga capacidad para pagar el resto de una tacada), no tendrá que presentar aval alguno. 

Trabajo estable

Cuando una persona cuenta con un contrato indefinido durante cierto tiempo, el banco no suele poner problemas si no se quiere presentar aval. Lo mismo ocurre cuando un autónomo lleva dado de alta varios años. No obstante, en ambos casos se analizarán los ingresos. 

Otros productos

En las situaciones en las que por poco no se llegan a cumplir los requisitos para que la persona no necesite presentar aval hipotecario, generalmente se resuelve contratando productos extra al banco. Algunos ejemplos son los seguros de vida o del hogar y las tarjetas de crédito. 

Responsabilidades del avalista hipotecario

El avalista será el responsable de responder ante la deuda de la hipoteca en caso de impago por parte del comprador. Esto deriva en poner en riesgo el patrimonio tanto presente como futuro por pagar la deuda de aquel a quien avala. 

Si se produce el impago por parte del comprador de la vivienda, el avalista pasa a tener la misma responsabilidad de pago. En consecuencia, tendrá que responder con su propio patrimonio al pago de las cuotas de la hipoteca.

Existe una figura llamada hipotecante no deudor con la que no hace falta responder con los ingresos, pues lo que se pone como aval es parte de la vivienda del avalista (siempre y cuando no esté hipotecada). De esta manera, en caso de impago, el banco exigirá una parte del inmueble a este, pero no la vivienda en su totalidad. 

El avalista hipotecario es responsable, con su nómina o ingresos, de pagar las cuotas de la hipoteca de aquel al que avala. 

Como estas responsabilidades son muy serias, en muchas ocasiones el aval para la hipoteca es de los padres de la persona que quiere adquirir la vivienda. Pero, aunque se trate de familiares, hay que tener todas las garantías posibles de que el comprador puede y podrá hacer frente a los pagos mensuales. En caso contrario, tendrá que hacerlo el avalista. 

Alternativas si no consigues el aval

Seguro de protección de pago

Al contratar este producto, la persona evita la necesidad del aval para un crédito hipotecario y anima a la entidad a concederle el préstamo. No obstante, debes saber que este seguro encarece en buena medida el precio de la vivienda.

Elegir una vivienda del banco

Al comprarle una vivienda directamente al banco al que vas a solicitar la hipoteca, este generalmente ofrece unas condiciones bastante más flexibles. En consecuencia, así es mucho más probable que no te soliciten aval. 

Alquilar con opción a compra

Si aún no se reúnen las condiciones de compra de una vivienda, se puede plantear la opción de un alquiler con opción a compra. De esta manera, el comprador tendrá tiempo de reunir el dinero necesario y, además, el pago mensual por el alquiler será rebajado del precio total de la vivienda.

En definitiva, si puedes permitirte comprar una vivienda sin necesidad de aval hipotecario, mejor que mejor. Y, como seguro que has estado dándole vueltas a este tema ¿por qué no te suscribes a nuestra newslettery compartes con tus amigos este artículo? Así también conocerán los pros y los contras de esta figura.

Cómo elegir la mejor orientación para una casa

Aprovechar la luz del sol. Esa es la máxima que debe imperar en la decisión sobre cuál es la mejor orientación para una casa. Hoy te damos algunos consejos para que puedas aplicar esta premisa, que parece tan básica, a la hora de decidir cuál será tu nuevo hogar. 

Cuál es la mejor orientación para una vivienda

Para que una casa pueda aprovechar al máximo la luz y la energía solar su fachada principal necesita una orientación sur en el hemisferio norte. Por el contrario, en el hemisferio sur se requiere una orientación norte de la vivienda.

La mejor orientación de una vivienda se consigue cuando su fachada principal está a sur o a este-oeste.

Un fallo muy común al orientar una vivienda es elegir mal la que va a ser la fachada principal. En esa fachada se crearán ventanales o amplias aberturas (siempre con doble cristal para garantizar el aislamiento térmico).

Comenzar a hacer grandes ventanales sin saber muy bien cuál es la fachada principal orientada a sur (en el caso de España, que se ubica en el hemisferio norte), puede derivar en un mayor gasto de las facturas de luz y calefacción. 

Esto no quiere decir que no pueda haber ventanas en otras fachadas, ni mucho menos, pero lo que sí hay que tener claro es que las principales (y mayores) deben estar en la fachada principal. En caso de que no sea así, puedes utilizar este aspecto para negociar el precio de la vivienda

Analizar las fachadas disponibles

No en todos los casos vas a poder comprar una vivienda que esté completamente apartada de las demás, con el techo y las 4 fachadas descubiertas. Por eso debes tener en cuenta que las fachadas que queden libres estén bien ubicadas. 

Como ya hemos comentado, lo mejor es (si te ubicas en España) que la orientación de tu casa sea a sur. No obstante, las fachadas que están orientadas a este-oeste también aprovechan (aunque en menor medida) la energía solar, sobre todo en los meses de invierno. 

Por tanto, si la casa que piensas comprar tiene solo una fachada libre, ten muy en cuenta que esté bien orientada.

En caso contrario, la factura de la luz y la calefacción serán más altas, aspecto que debes analizar muy bien antes de comprar una vivienda

Tanto si tienes varias fachadas libres como si solo tienes una, ten muy presente el uso que le darás a la habitación cuya pared está orientada a sur (salón, habitación principal…). Lo importante es conseguir el máximo aprovechamiento posible de la luz y la energía del sol. 

En resumidas cuentas, recuerda que la mejor orientación de una casa en España es a sur o este-oeste. En ambos casos, notarás un ahorro más que considerable en tus facturas. ¿Quieres conocer más aspectos a tener en cuenta a la hora de comprar tu nueva vivienda? Suscríbete a nuestra newslettery que no se escape absolutamente nada.

¿Cuándo se puede vender una vivienda de protección oficial?

Tener un techo sobre la cabeza es un bien básico. Por eso existen las conocidas como viviendas de protección oficial, casas que cumplen una serie de requisitos para garantizar el acceso a un hogar. Pero, tras adquirirla, ¿cuando se puede vender un piso VPO? Te explicamos cuándo y de qué manera se puede conseguir.

Viviendas de protección oficial ¿cuando se pueden vender?

En función de si quieres vender la vivienda VPO antes o después de 10 años tras la compra, las condiciones y requisitos cambian.

Este tipo de viviendas se pueden vender siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos, cuestión que debes valorar a la hora de comprar el inmueble. En principio, lo fundamental es que deben haber transcurrido un mínimo de 10 años desde la compra del inmueble para proceder a la venta.

Sin embargo, hay algunos casos en los que también se puede llegar a vender antes de que se cumpla este período si se dan determinadas circunstancias. Te contamos todo con detalle en las siguientes líneas.

Vender la VPO antes de los 10 años

En estas situaciones es imprescindible que esta pierda su condición de vivienda protegida. Para ello, hay que pedir una solicitud en la consejería de vivienda de la comunidad autónoma. Los únicos casos en los que se podrá realizar dicha solicitud (y, en consecuencia, intentar vender una VPO antes de transcurridos 10 años desde la compra de la misma) son:

  • Traslado a otro pueblo o ciudad por causas laborales (cambio de trabajo, acceso a un nuevo puesto…).
  • Aumento en el número de miembros de la familia.
  • A causa de necesidades especiales de algún miembro de la familia (personas mayores, discapacitados…).
  • Otros motivos con incidencia en la familia como un divorcio o fallecimiento.

Si se da alguna de estas situaciones, se puede solicitar la autorización de venta a la comunidad autónoma. Esta institución será la encargada de establecer el precio máximo por el que se puede vender el inmueble y los requisitos que deberá cumplir el futuro comprador, que generalmente son:

  • Que la vivienda vaya a convertirse en su residencia habitual y permanente.
  • No tener en propiedad otros bienes inmuebles.
  • Que no supere los ingresos anuales regulados por ley para la adquisición, es decir, 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples):
    • IPREM en 12 pagas: 6.454,03 €/año.
    • IPREM en 14 pagas: 7.519,59 €/año.

En caso de que se cumplan todos estos requisitos, se podrá vender el piso VPO antes de los 10 años. No obstante, hay que tener en cuenta que, si se recibió cualquier tipo de ayuda pública para su adquisición en el momento de la compra, tendrá que devolverse con los intereses correspondientes.

Vender la VPO después de los 10 años

Si han transcurrido más de 10 años desde la compra de la vivienda de protección oficial, su venta resulta mucho más sencilla. Se tendrá que buscar un comprador que cumpla con los mismos requisitos que antes comentábamos. Pero ya no sería necesario devolver las ayudas que se recibieron para la compra.

Por otra parte, pasada una década ya no se precisa de la autorización de la comunidad autónoma para la venta. A pesar de ello, esta institución pública podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto en base al precio máximo legal por el que se puede vender la vivienda (si es VPO no se podrá negociar el precio de la casa).

Como ves, lo fundamental que debes valorar al vender un piso de protección oficial es si ha pasado o no un plazo de 10 años desde la compra. Ya que, como hemos explicado, las condiciones cambian. Comparte este artículo en tus redes sociales para que tus amigos o familiares en esta situación sepan cuándo pueden vender el que, hasta ahora, ha sido su hogar.

Cómo negociar el precio de una vivienda: consejos y trucos prácticos

La negociación es un deporte. Debes conocer al contrario, analizar todas las variables de la contienda, entrenar para saber cómo reaccionar, evitar mostrar tus puntos flacos… Para saber qué pasos debes dar (y que ninguno sea en falso), te explicamos cómo negociar el precio de una vivienda para llevar al vendedor a tu terreno.

No muestres más interés del justo y necesario

Aunque en tu interior repiquen las campanas cuando el vendedor te esté enseñando la casa de tus sueños, no expreses todo tu entusiasmo. Si te ve demasiado convencido y con ganas de cerrar el trato cuanto antes, no bajará el precio ni un céntimo. 

Puedes comentarle tus prioridades para valorar la compra, pues así él te hablará sobre cómo se adapta la que te está enseñando a tus necesidades.

Antes de aprender cómo negociar el precio de una casa debes saber que entran en juego el número de visitas que hagas. Si vas cada día con un familiar, el vendedor entenderá que estás loco por comprar y que no hace falta bajar el precio.

Estudia a fondo el mercado inmobiliario

Analiza el precio de las casas de la zona y hazte con algunos datos relevantes (y actualizados) del sector inmobiliario antes de ir a hablar con el vendedor. Cuando se dé cuenta de que estás perfectamente informado de la situación del sector, ganarás credibilidad a sus ojos y te será más fácil negociar una rebaja.

Conoce e intenta congeniar con el vendedor

La psicología funciona así: si alguien te cae simpático, intentas hacerle la vida lo más fácil posible. Por tanto, tendrás muchos puntos a favor si le haces algún comentario que esté fuera del ámbito estrictamente profesional. Por ejemplo, si consigues distinguir su acento , dile que cuando visitaste su región te encantaron los paisajes de la zona.

Para negociar el precio de una vivienda ayuda muchísimo caerle bien al vendedor, pues psicológicamente le costará más no aceptar tus propuestas.

Esta es una forma muy sencilla de generar empatía y buena predisposición, por lo que luego le costará un poco más negarse a tus solicitudes durante la negociación. Recuerda: la cortesía, la amabilidad y la sonrisa pueden serte muy útiles.

Fíjate en cualquier defecto de la casa

Apunta mentalmente los defectos que tenga la vivienda (malos acabados, antigüedad, cualquier error en la fabricación,…), para luego usarlos durante la negociación.

No obstante, no reproches más que un par de desperfectos, ya que, si enumeras demasiados, puede salirte mal la jugada. En este último caso, el vendedor se puede sentir ofendido, ponerse a la defensiva y decidir que no va a bajar su precio ni un euro.

No vayas nunca sin una segunda opción

Real o ficticia, nunca llegues a un pacto sin una alternativa en mente. De esta forma el vendedor entenderá que no estás tan desesperado como para aceptar el precio sin rebaja y que, para vender, tendrá que negociar.

Presenta una oferta por debajo de tu máximo

Esta primera oferta es estratégica. Debe mostrar que tienes interés en el inmueble, pero que no es tu única opción. Antes de hacerla asegúrate de que la vivienda está libre de cargas y que las casas de la zona con las mismas condiciones tienen un precio similar.

Haz una oferta un poco por debajo del máximo que tienes intención de pagar. Esto se debe a que para saber cómo negociar la compra de un piso hay que entender que lo más probable es que esa primera oferta se desestime.

Propón una rebaja razonable, pues si es exagerada cabe la posibilidad de que pierdas credibilidad y el vendedor ya no te tome en serio. Y si, además de una oferta sensata, presentas algunos datos del mercado inmobiliario en la zona, perfecto.

Cuando estéis llegando a un acuerdo, depósito

Cuando veas que el vendedor y tú estáis llegando a un entendimiento en cuanto a las cifras, demuestra que eres de fiar ofreciendo una fianza o depósito. También puedes optar por un contrato de promesa de compraventa.

Como ves, saber cómo negociar el precio de una vivienda es tan sencillo o tan complicado como cualquier otro deporte. De hecho, quizá necesites un pelín de práctica y entrenamiento, pero verás cómo terminas dominándolo. Y si quieres más trucos e información para comprar tu nueva vivienda en las mejores condiciones,suscríbete a nuestra newsletter.

¿Qué es un contrato de promesa de compraventa y para qué sirve?

No siempre se puede tener justo lo que se desea de forma instantánea. Hay circunstancias en las que se hace necesaria una saludable espera para que se dé la situación adecuada. Ese es el caso en un contrato de promesa de compraventa. Te lo contamos todo sobre estos acuerdos previos a la compra. ¡Toma nota!

¿Qué es la promesa de compraventa?

Al comprar una vivienda se valoran una serie de prioridades, planes de futuro, previsiones de gastos, etc., que determinan nuestra decisión final. Lo mismo ocurre cuando una persona vende un inmueble. Ya que puede determinar que, aunque en el momento actual requiera de la vivienda, en un futuro necesite dejar de ser su propietario por cualquier circunstancia.

¿Qué ocurre en esos casos en los que, aunque actualmente no se pueda proceder a la compraventa, sí se piense llevar a cabo en el futuro por ambas partes? Muy sencillo: se genera un modelo de promesa de compraventa, un documento que vincula a ambas partes a llevar a cabo la transacción en un momento determinado del futuro.

Un contrato de promesa de compraventa de inmueble es un preacuerdo vinculante que establece cuándo y cómo se llevará a cabo la compraventa en el futuro.

Esta especie de “retraso” en la firma del contrato formal de compraventa se puede producir por múltiples eventualidades. Herencias, necesidad de obtener financiación, liquidación de los gastos asociados a la comunidad… Son múltiples los casos en los que se puede requerir este tipo de preacuerdo vinculante.

La promesa de compraventa en el código civil español

Antes de firmar esta resolución es importante saber que, aunque no se trate del contrato de compraventa propiamente dicho, este precontrato puede obligar a las partes a cumplir con lo pactado. Citando literalmente el Código Civil:

“la promesa de venta o compra, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”.

Por tanto, a efectos legales esta especie de pacto por escrito puede tener una consideración similar a la que tendrá el contrato que se firme posteriormente. No obstante, en ambos casos se puede solicitar la asistencia de profesionales especialistas en tales ámbitos antes de la firma, lo que puede garantizar el pleno entendimiento de todos los detalles del contrato.

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¿Qué debe incluir el contrato de compromiso de compra?

Aunque, como ya hemos comentado, siempre cabe la posibilidad de acudir a un especialista en estos casos para un asesoramiento más exhaustivo, debes conocer qué información tienes que incluir en este contrato. Los básicos son el nombre de comprador y vendedor, los datos de la vivienda, el precio acordado y la fecha en la que se prevé que se firmará el contrato.

A partir de estos datos clave, ambas partes pueden incluir todos los detalles que consideren oportunos. De hecho, se puede pormenorizar tanto como se quiera las condiciones que tendrá el futuro contrato o dejarlas medianamente abiertas para que se establezcan en el momento de la compraventa.

Para que todos estos aspectos tengan validez legal es imprescindible que el contrato de promesa de venta se haya realizado con consentimiento de las partes, así como que estas estén legalmente capacitadas. Por último, también hay que recalcar que es necesario que lo pactado sea conforme a la ley. Y que no se haya firmado a causa de ninguna intimidación, mala fe o error.

¿Qué pasa si una de las partes no cumple lo acordado?

En principio, el contrato de compromiso de compra es vinculante, es decir, ambas partes deberían cumplir obligatoriamente con lo acordado en ese documento. De hecho, la firma de este acuerdo habilita a comprador y vendedor a reclamarse mutuamente daños y perjuicios si no se cumple con lo firmado.

Por tanto, ya sea porque hayas calculado la tasa de esfuerzo que te supondría comprar una casa y veas que no podrás asumirla hasta que tu jefe te suba el sueldo.

O bien porque necesitas terminar los papeles de la herencia para poder vender, firmar un contrato de promesa de compraventa es una buena opción.

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